Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, findet sowohl in Köln als auch im nahe gelegenen Bornheim interessante Voraussetzungen. Beide Standorte profitieren von ihrer Lage in der wirtschaftsstarken Köln-Bonner Region – unterscheiden sich aber deutlich bei Kaufpreisen, Mieten und damit auch bei den möglichen Renditen. Ist Köln also automatisch die bessere Wahl?
Köln: Hohe Nachfrage trifft auf hohe Kaufpreise
Köln zählt zu den größten Wohnungsmärkten Deutschlands. Ende 2025 lebten rund 1,1 Millionen Menschen in der Stadt. Trotz rückläufiger internationaler Zuzüge wuchs die Bevölkerung weiter, wobei insbesondere junge Erwachsene nach Köln ziehen. Für Kapitalanleger*innen ist eine solche anhaltende Nachfrage grundsätzlich ein wichtiger Standortfaktor.
Diese Attraktivität hat allerdings ihren Preis: Eigentumswohnungen kosten in Köln im September 2026 durchschnittlich rund 4.864 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Anstieg von etwa 1,3 Prozent.
Auch die Mieten bewegen sich auf einem entsprechend hohen Niveau. Im August 2026 wurden für Wohnungen durchschnittlich 13,89 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Wohnungsmieten sind gegenüber 2025 um rund 3,6 Prozent gestiegen.
Setzt man die durchschnittliche Angebotsmiete ins Verhältnis zum durchschnittlichen Kaufpreis, ergibt sich vereinfacht eine Bruttomietrendite von rund 3,4 Prozent. Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und weitere Ausgaben sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Bornheim: Niedrigerer Einstieg mit interessanter Rendite
Bornheim ist deutlich kleiner, profitiert aber von seiner Lage zwischen Köln und Bonn. Zum Jahreswechsel 2025/2026 lebten knapp 50.000 Menschen in der Stadt. Für Pendler*innen ist insbesondere die Verkehrsanbindung interessant: Neben den Stadtbahnlinien 16 und 18 verbinden auch Regionalbahnlinien Bornheim mit Köln und Bonn.
Der wesentliche Unterschied zu Köln zeigt sich beim Kaufpreis. Für Eigentumswohnungen werden in Bornheim aktuell durchschnittlich rund 2.948 Euro pro Quadratmeter angesetzt – damit liegt das Niveau deutlich unter dem Kölner Durchschnitt. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um rund 1,2 Prozent gestiegen.
Die durchschnittliche Wohnungsmiete beträgt rund 9,71 Euro pro Quadratmeter. Auf Basis dieser Durchschnittswerte ergibt sich vereinfacht eine Bruttomietrendite von etwa 4,0 Prozent.
Rein rechnerisch kann Bornheim damit derzeit das interessantere Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete bieten.
Köln oder Bornheim: Welche Kapitalanlage passt zu Ihnen?
Eine höhere rechnerische Rendite allein macht noch keine gute Kapitalanlage. Köln punktet mit einem großen Mietmarkt, einer hohen Nachfrage und einem breiten Spektrum unterschiedlicher Wohnlagen. Dafür müssen Investor*innen meist deutlich mehr Kapital einsetzen.
Bornheim ermöglicht hingegen einen günstigeren Einstieg und kann insbesondere in gut angebundenen Lagen für Pendler*innen attraktiv sein. Gleichzeitig ist der Mietmarkt wesentlich kleiner als in Köln.
Wir von DIE IMMOBILIEN GALERIE wissen: Entscheidend ist deshalb die einzelne Immobilie. Mikrolage, Zustand, Energieeffizienz, Hausgeld, mögliche Instandhaltungen, Vermietbarkeit und Kaufpreis beeinflussen die tatsächliche Rendite erheblich. Auch innerhalb von Köln und Bornheim können sich einzelne Stadtteile und Objekte deutlich unterscheiden.
Sie überlegen, eine Immobilie in der Köln-Bonner Region als Kapitalanlage zu erwerben oder eine bestehende Immobilie zu veräußern? Wir betrachten nicht nur Quadratmeterpreise, sondern das Gesamtbild aus Lage, Objektqualität und aktuellem Marktumfeld. Gerne beraten wir Sie persönlich und mit fundierter regionaler Marktkenntnis.
